Новая архитектура » Инвестиционный проект строительства офисного здания в г. Москва » Классификация офисной недвижимости

Классификация офисной недвижимости

Страница 1

При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес-операций на рынке коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. Для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность офисных помещений, предлагаемых в аренду в определенном городе в течение определенного периода) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек – по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.

Целью типизации является выделение групп однородных объектов – как по характеристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам).

Понятно, что выделение большего числа типов объектов дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результатов. Поэтому типизация представляет собой сложную методическую задачу и требует творческого подхода.

Ниже мы рассмотрим методику и результаты типизации (классификации) объектов офисной недвижимости по качеству.

Известные по публикациям таких компаний, как Stiles & Riabokobylko, ColliersHIB и др., принятые в мировой практике (и в российских фирмах, обслуживающих иностранных клиентов) классификации в условиях российского рынка офисов не вполне применимы.

Они описывают лишь офисные помещения т.н. «международного стандарта» (классы А., В и С). В то же время более 80% офисных площадей в России, относящихся к помещениям «отечественного стандарта», остаются не охваченными этой классификацией. Поэтому наша задача состояла в разработке единой классификации для всего спектра офисов по характеристикам качества.

Наконец, в известных классификациях офисных объектов критерии качества достаточно размыты, а иногда противоречивы. Поэтому мы ставили своей задачей выбор четкого перечня характеристик качества объектов и их значений (или диапазона значений) как критериев отнесения объектов к тому или иному классу. При этом мы стремились в максимальной степени использовать требования к качеству объектов классов А и В, принятые в известных классификациях.

Критерии классификации

В результате мы сформировали 10 групп характеристик объектов офисной недвижимости, существенно влияющих на уровень цен и арендных ставок:

- Назначение объектов (принятые названия)

- Возраст здания

- Расположение

- Конструктивные решения

- Планировочные решения

- Архитектура и отделка

- Инженерия

- Инфраструктура и сервис

- Паркинг

- Управление зданием

Ниже будут приведены значения критериев качества офисных объектов при условии выделения шести классов офисов. Кроме того, для некоторых задач целесообразно использовать более подробную классификацию.

Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, т.е. несоответствие объекта хотя бы одному из критериев (кроме первого) служит основанием для перевода его в нижний класс.

Критерии классификации офисных помещений

Индекс типа

Наименование

Описание

Характеристика

Значение

1

Класс А

Назначение

Бизнес-центры

Возраст здания

Новое строительство

Расположение

Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом

Конструктивные решения

Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)

Планировочные решения

Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами

Архитектура и отделка

Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление

Инженерия

Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания)

Инфраструктура и сервис

Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха

Паркинг

Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.

Управление зданием

Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

Индекс типа

Наименование

Описание

Характеристика

Значение

2

Класс В

Назначение

Бизнес-центры, офисные здания

Возраст здания

Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки

Расположение

Несоответствие некоторым требованиям к классу А

Конструктивные решения

Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков

Планировочные решения

Несоответствие некоторым требованиям к классу А

Архитектура и отделка

Инженерия

Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания)

Инфраструктура и сервис

Несоответствие некоторым требованиям к классу А

Паркинг

Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест

Управление зданием

Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием

Индекс типа

Наименование

Описание

Характеристика

Значение

3

Класс С

Назначение

Офисные здания

Возраст здания

Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения

Расположение

С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)

Конструктивные решения

Возможность установки подвесных потолков

Планировочные решения

Достаточно эффективные поэтажные планы

Архитектура и отделка

Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам

Инженерия

Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха

Инфраструктура и сервис

Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха

Паркинг

Недостаточное количество машиномест

Управление зданием

Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель

4

Класс D

Назначение

Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы

Возраст здания

Более 10 лет

Расположение

Требования не предъявляются

Конструктивные решения

Планировочные решения

Архитектура и отделка

Более или менее качественный ремонт

Инженерия

Устаревшие инженерные коммуникации

Инфраструктура и сервис

Требования не предъявляются

Паркинг

Управление зданием

Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

Индекс типа

Наименование

Описание

Характеристика

Значение

5

Класс Е

Назначение

Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т.д.)

Возраст здания

Требования не предъявляются

Расположение

Конструктивные решения

Планировочные решения

Архитектура и отделка

Более или менее качественный ремонт

Инженерия

Устаревшие инженерные коммуникации

Инфраструктура и сервис

Требования не предъявляются

Паркинг

Управление зданием

6

Класс F

Назначение

То же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные)

Возраст здания

То же, что класс Е

Расположение

Конструктивные решения

Планировочные решения

Архитектура и отделка

Требуется реконструкция и ремонт (отделка)

Инженерия

То же, что класс Е

Инфраструктура и сервис

Паркинг

Управление зданием

Страницы: 1 2

Смотрите также:

Определение средней планировочной отметки
Н0□ Н0□ ...

Расчёт многопролётной второстепенной балки. Расчётный пролёт и нагрузки
Расчётный момент второстепенной балки равен расстоянию в свету между главными балками для средних пролётов. м где мм- ширина сечения главной балки. В крайних пролётах м где мм- ве ...

Жилище в стиле техно

Этот стиль, возникший в 80-е годы прошлого столетия, как некий ироничный ответ на радужные перспективы индустриализации и господства технического прогресса, провозглашенные в его начале.

Категории

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.padavia.ru