Факторы оценки городских земель

В оценке городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с позиций различных видов функционального использования:

1. Локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсмики и т.д. Так, низкая несущая способность грунтов влечет за собой удорожание строительства для всех функций, но в разной степени: для многоэтажной застройки в большей степени, чем для одноэтажной, и как следствие - снижает стоимость земель;

2. Экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв. Так, загрязненность воздуха в конкретном квартале наносит больший ущерб жилью и тем более больнице, чем промышленному производству, и как следствие - снижает стоимость земель;

3. Факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования. Например, отчуждение земель из-под сельскохозяйственного использования (скажем, пашни) связано с соответствующими затратами, выливающимися в удорожание строительства для любого вида использования и в снижение стоимости земель;

4. Коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки. Например, размещение жилья на периферии города связано с большими затратами времени людей на передвижение к местам приложения труда, объектам культбыта и т.д. и тем самым снижает стоимость земель этих территорий;

5.Инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в локальную (внутриквартальную) и общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры. Так, наличие внутриквартальных инженерных сетей снижает предстоящие затраты на размещение жилья и других функций и увеличивает тем самым стоимость земель с позиций этих функций;

6. Факторы престижа и репутации районов города с позиций различных функций. Скажем, высокая престижность района с позиций массовой жилой застройки имеет следствием увеличение стоимости земель этого района.

Доминирующую роль играют коммуникационные факторы, или факторы местоположения в городе.