Краткий анализ рынка офисных центров Москвы

Рынок офисов Москвы находится на пике своего развития. Здесь зарегистрировано 50% российских финансовых организаций и сосредоточены 84% активов банковского сектора. Штаб-квартиры крупнейших российских корпораций, головные представительства транснациональных компаний, федеральные и региональные органы власти расположены в Москве. Более трети занятого населения Москвы (2,5-3,0 млн. человек) является офисными работниками.

Общий объем офисных площадей оценивается в размере 30 млн. кв. м. Большая часть обращающихся на рынке офисных площадей относится к классу «С» (7,5-8,0 млн. кв. м). Площадь офисов класса «А» и «В» на 1 октября 2010 года достигла 4,8 млн. кв. метров.

По оценкам экспертов потребность в дополнительных площадях составляет 13,7 млн. кв.м.

недвижимость офисный строительство конструктивный

Табл. 6.2.

В 2010 году было введено в эксплуатацию примерно 780 тыс. кв. м офисных площадей, из них порядка 60% площадей позиционируются в классах «А» и «В». В 1 полугодии 2010 г. было введено в эксплуатацию порядка 320 тыс.кв.м офисных площадей класса «А» и «В».

По объему офисных площадей Москвы, особенно в классах «А» и «В», традиционно лидирует ЦАО (46,9%), за ним идут САО (9,3%), ЮАО (7,7%), ВАО (7,4%), СВАО (6,8%), ЗАО (6,6%), ЮЗАО (6,4%).

Рис. 6.1.

В третьем квартале 2010 года по-прежнему высоким спросом пользовались офисные здания, расположенные в Центральном административном округе, в сложившихся деловых зонах Павелецкая, Басманная, Замоскворецкая, Белорусская, так называемый Таганский треугольник, а так же активно формирующейся деловой зоне «Золотой остров». Ввиду большого дефицита качественных офисных площадей в центре города спрос на офисные помещения смещается в район Третьего Транспортного Кольца и повышается на офисы, которые располагаются в Юго-Западном, Западном и Северо-Западном районах Москвы.

Объем сделок по итогам 2010 года вырос примерно на 13 % в сравнении с 2009 годом.

Рынок офисной недвижимости Москвы продолжает характеризоваться высокими показателями поглощения площадей. При ежегодных объемах строительства, составляющих 0,7-0,8 млн. кв. м в год, объемы поглощения выросли до 1,0-1,1 млн. кв. метров. Более высокие показатели поглощения по сравнению с объемами введенных в эксплуатацию площадей приводят к существенному снижению уровня вакантных площадей, что говорит о высоком неудовлетворенном спросе на качественные офисные помещения.

В 2010 году продолжилась тенденция к понижению уровня вакантных площадей. Для класса "А" доля свободных помещений не превышала 2,5%, а для класса "В" – 3,6%. Снижение доли вакантных площадей вызвало рост арендных ставок. Средний уровень арендных ставок на офисные помещения вырос за первые 9 месяцев 2008 года на 5-7%. При этом максимальные ставки аренды на лучшие помещения, расположенные в центре города, выросли более существенно, достигнув диапазона в $900-1100/кв. м в год.

Арендные ставки на автономные офисы (встроено-пристроенные помещения) выросли на 12,6%, достигнув диапазона $ 410-470/кв. м в год.

Ситуация на рынке купли-продажи офисных площадей во многом объяснялась избытком денежной ликвидности в стране, которая ищет себе новое применение. Поскольку список инвестиционных возможностей расширяется очень медленно, рост спроса на объекты инвестирования привел к существенному повышению цен, запрашиваемых собственниками объектов. Рост цен продаж офисной недвижимости составил, по мнению аналитиков, за 9 месяцев 2010года около 40-45%.